Transfert de propriété
Le droit immobilier en général
Chaque immeuble (parcelle de terrain bâti ou non, lot de propriétés par étage, etc) est soumis à des contraintes juridiques qui lui sont spécifiques relevant à la fois du droit immobilier privé et du droit immobilier public. Le terrain qui vous intéresse permet-il de construire la maison souhaitée ? Existe-t-il des restrictions à l’égard des voisins ou de la collectivité publique ? Si vous achetez un appartement neuf, des garanties sont-elles prévues ?
Conseiller impartial, garant de la légalité des actes en tant qu’officier public et de la sécurité juridique, le notaire sauvegarde équitablement les intérêts et les droits du vendeur et de l’acheteur.
Forme du contrat – Acte authentique
Les achats ou les ventes d’immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique.
Selon le Code des obligations et le droit immobilier, la vente d’un immeuble n’est valable que si elle est faite par acte authentique.
Cette forme étant réservée aux notaires, cela signifie qu’une personne ou une entreprise ne peut pas acheter un bien immobilier sans passer devant un notaire.
La loi exige la forme authentique pour assurer une protection des parties au contrat. En effet, le notaire est la tierce personne qui a la responsabilité de protéger vendeur et acheteur et donc de dégager une solution qui satisfasse pleinement tous les deux.
Pour établir le contrat de vente, le notaire doit en premier lieu réunir les références personnelles des acheteurs et des vendeurs et se procurer l’extrait de l’immeuble concerné au Registre foncier. Il s’agit en quelque sorte de sa fiche technique, laquelle renseigne le notaire sur les éventuelles servitudes, charges foncières, cédules hypothécaires et autres annotations grevant l’immeuble.
Dans la mesure où chaque acte de vente contient ses propres particularités, le notaire, en sa qualité de conseiller impartial, a pour mission d’aménager le contrat de vente en tenant compte de la volonté commune des parties et des restriction du droit immobilier suisse. Il adresse un projet d’acte de vente à l’acheteur et au vendeur pour discussion et explications. Le cas échéant, des modifications sont apportées au projet, puis les parties se retrouvent chez le notaire pour la signature de l’acte.
Chaque vente est particulière dans la mesure où la situation dans laquelle se trouvent les parties au moment de la signature de l’acte n’est jamais la même d’une fois à l’autre.
Prenez le financement de la maison par exemple, certains acheteurs – ils sont de plus en plus rares – ont des économies qui leur permettent de payer la totalité du prix de vente. La plupart doivent néanmoins s’adresser à leur banque, qui est généralement disposée à leur prêter jusqu’à 80% des fonds, moyennant la constitution d’une garantie sur l’immeuble (appelée cédule hypothécaire) et/ou utiliser leur prévoyance professionnelle. Le notaire s’assurera donc auprès de l’acquéreur, avant de s’engager, qu’il aura les moyens pour acquérir son immeuble. Le notaire s’assurera également que le vendeur pourra acquitter ses dettes liées à l’immeuble au moyen du prix de vente.
Autre cas, l’acheteur a trouvé un appartement, mais son contrat de bail n’arrive à échéance que dans 3 ou 6 mois. Il faut donc trouver une solution afin qu’il ne paie pas des loyers à double. Le notaire proposera alors une vente à terme. Il s’agit en quelque sorte d’un engagement bilatéral d’acheter et de vendre pour une date ultérieure. Elle est aujourd’hui fréquemment utilisée car elle permet aux parties de se lier dès la signature du contrat et jusqu’au moment où les parties souhaiteront l’exécuter. Ce délai entre les deux étapes permettra, par exemple, au vendeur de libérer les lieux et à l’acheteur et de mettre fin à son bail à loyer.
Si les parties souhaitent en revanche passer le transfert de propriété immédiatement, on procédera au moyen d’un acte de vente directe.
Les frais relatifs à une vente immobilière, soit les droits de mutation, les frais du Registre foncier et les honoraires du notaire sont en principe pris en charge uniquement par l’acheteur.
Le vendeur devra lui s’acquitter de l’impôt qui portera sur la plus-value immobilière. En substance, il s’agit d’un impôt prélevé par l’Etat, qui se calcule sur la différence entre les prix d’acquisition et de vente de l’immeuble. Une personne physique est généralement taxée au titre de l’impôt sur les gains immobiliers. Le taux oscille entre 30 % et 7 % en fonction de la période durant laquelle le vendeur est resté propriétaire, respectivement la période d’occupation. Par ailleurs, dans certains cas de figure la plus-value est ajoutée aux revenus annuels du vendeur si notamment ce dernier déploie une activité proche du domaine immobilier, respectivement si l’immeuble entre dans sa fortune commerciale.
Le notaire a également pour mission de sécuriser la transaction du point de vue financier. Il commandera les fonds de l’acquéreur sur son compte fonds clients. Il procédera à la distribution du prix de vente une fois l’acte signé en faveur du vendeur et de ses créanciers (notamment établissement bancaire, fisc, 2ème pilier).
Actes hypothécaires
Le notaire prépare également les actes hypothécaires (constitution et modification de cédules hypothécaires). Ces actes sont également soumis à la forme authentique. Ils permettent de fournir à l’établissement bancaire la garantie prévue dans le contrat de prêt.
L'acquisition par des étrangers
Je suis étranger et je souhaiterai acheter un bien immobilier en Suisse. Qu’en est-il ?
L’essentiel de la matière est régie par la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE) et le droit immobilier suisse, respectivement par son ordonnance d’application. Ces textes ont essentiellement pour but de prévenir la mainmise étrangère sur le territoire suisse, de sorte que l’acquisition d’une résidence principale est subordonnée à l’autorisation de l’autorité cantonale compétente.
Cependant, il existe certains allégements de la loi et de son application, notamment en relation avec les ressortissants de la communauté européenne, respectivement en faveur de détenteurs de permis C.
Il s’agira donc d’examiner le type d’autorisation (notamment permis B, permis C ou carte de légitimation), respectivement le type de nationalité pour déterminer si l’achat peut avoir lieu sans autorisation, respectivement sans condition/charge.
